稳重蓄力，迭变未来——RET睿意德发布《深圳商业2022年度回顾与趋势预测》报告

2022年，在楼市调控、融资渠道收窄、疫情反复等不确定因素增多情况下，国内房地产市场和消费经济面临重重压力， “谨慎维稳”似乎成为市场活动的行动方针。在预期收入不确定性增加和储蓄率上升的背景下，“ 紧缩观望 ” 成为人们的年度消费心理状态。面对民众存钱意愿大于消费的行为变化，如何赢得消费者心智，驱动顾客消费意愿，成为2022年商家必修课题。2022年向稳与转型下的深圳商业环境，RET睿意德对此进行全年盘点与趋势预见。

一、务实且个性发展的2022年深圳商业发展

市场供应放量平稳：存量时代下，深圳商业地产保持稳中向前

2022年全市共计新开15个购物中心，新增供应量约132万㎡，商场存量达到2,100万㎡。虽较原199万㎡新增入市规模、24家拟新开项目的市场预期有所减少，但入市项目展示出更高标准的商业建设水平，从而也为2023年商业市场奠定新期待。

多中心化格局加强：福田罗湖扛更新大旗，宝安填市场空白

从新开项目的分布上看，全市多区多点开花。板块增量方面，宝安、罗湖和福田以34万㎡、28万㎡和26.8万㎡的商场增量成为全市供应量前三板块，三区合计新增88.8万㎡商业面积，占全市增量65%。随着老城区的发展蝶变和新兴中心的崛起，深圳“一城多核”的商业格局不断加强。

板块特色个性彰显：核心商圈更细分，特色挖掘能者胜

顺应城市发展由单核心到多中心，区域中心兼顾核心商圈细分的发展过程，购物中心的精细化程度也在不断加深。城市中心区的五大核心商圈，包括南山后海商圈、南山科技园商圈、福田 CBD 商圈、罗湖笋岗商圈和罗湖蔡屋围商圈正分别向年轻潮酷、轻奢商务、首店强区、创意国际化和高端重奢的特性发展，商圈的个性标签愈发鲜明。

竞争加剧差异突围：国资民营割据关内外，多元主题加码新玩法

从开发商布局来看，城市核心区与非核心区分别为国资开发商和民营企业所割据。从开业代表商业项目来看，差异化打造是竞争突围关键。万象食家作为华润万象 “市集型购物中心”新实践备受瞩目。满京华携手杉杉集团打造宝安松岗的首个商业综合体-满纷天地，以规模优势重塑城市微度假商业。中洲湾C Future City则加大学问IP投入，以“科技+艺术”融合手段，升级学问消费体验。

开发合作迎来新机：内资独占格局亟待打破，港外资入深合作时机已到

根据RET数据统计，至2022年，境内开发商占领深圳商业地产市场9成之多，其中深圳本土开发商独占6成。但随着地产格局重塑，国际融合加深，在重资产模式向轻资产模式转型的必然趋势之下，以太子湾K11为代表的轻资产合作模式进入深圳市场，将为境外开发商入深开辟合作新道。

首店经济势能再升：支撑消费暖风吹，首店注重运营力

着力建设“首店强区”的福田区发布《支撑商业发展若干措施》，与2021年首店引进支撑政策相比，2022年增加了“亚洲首店”类别，首店层级向国际水平进一步提升。南山和福田区凭借城区位置优势成首店经济主力军。南山区引入各类首店总数最多，达75家；万象天地、海岸城以及新开业的后海汇成为南山区首店收割机。福田区紧随其后，引入各类首店71家，高能级首店数量最多，中洲湾C Future City成为福田区高能级品牌供给的主要来源。

活力表现复苏向上：深圳商业活力持续释放

根据RET城市商业活力评价模型计算，尽管2022年深圳受经济下行、疫情反复冲击等因素影响，休闲业态保持平稳发展，而首店拓展态势相对保守，首店活力表现较21年略微下挫；但多个标杆项目的入市和深圳强劲的消费力水平为本市商业市场带来积极反馈，总体城市商业活力表现较21年稳步提升，保持活力复苏向上。

二、以变谋求生存的2022年深圳商业发展

首店经济多维突破：零售反超餐饮成为首店主力军，本土品牌多赛道发力，跨界复合成首店创新公式

1、零售业拓店保持活跃，餐饮相比有所下挫。2022 年深圳各级首店数量共 239 家，较去年相比首店数量有所回落，下滑表现主要集中在餐饮业态。

2、本土品牌拓宽赛道，积极拓展全国首店。近三年深圳首店共计涌现 65 个新兴本土品牌，本土品牌赛道愈加丰富，多集中在餐饮领域，尤其是茶饮领域。在甜品、书店、零售等不同的赛道上的各本土品牌也加快脚步持续发力。

3、跨界复合解锁流量，成为首店创新公式。如新茶饮品牌奈雪的茶，从旧赛道中挖掘新供给，开设全球首家艺文生活空间——奈雪生活。此外今年做出跨界新尝试的品牌茅台，在国酒 IP 加持下，贴合年轻群体，推出新品——茅台冰淇淋，以期带给消费者全新的白酒认知体验。

本土品牌注重社群培育：先小众再大众，社群化战略助本土品牌赢价值认同

越多越多消费者信任国产品牌，对国产品牌支撑力度提高，从近三年的深圳首店来看，深圳本土品牌发展稳定，新兴本土品牌首店占到来首店总数的10%左右，餐饮业态占比最高，占据了63%比重；其中，咖啡和新茶饮业态占到近三年新兴品牌的21%。茶饮“养生”，咖啡“续命”，茶咖成为最适配和最容易收拢深圳年轻圈层的消费产品。

高奢消费供需两旺：豪侈品供应持续扩张，豪侈品消费弹性增强

1、豪侈品消费市场需求旺。深圳人口增速及富裕家庭增速快，叠加年轻化的人口构成，为深圳豪侈品消费奠定了基础。同时受疫情影响，深圳消费者通行香港受限，豪侈品消费回流本地。

2、二手豪侈品业极速发展，已经打入高端消费市场。2022 年深圳二手豪侈品消费者数量占全国二手豪侈品消费者数量 8.7%，为全国第一。二手豪侈品店铺及多场中古市集均集结于福田 CBD 商圈、科技园商圈、后海商圈等中高端商圈。

3、豪侈品矩阵更加完善，重奢商业氛围更加浓厚。深圳高端豪侈品品牌在全国首店能级上较去年有了 0 的突破。备受期待的深业上城老佛爷买手店开业，挖掘更多小众高端豪侈品品牌。推动豪侈品市场“顶奢-重奢-轻奢-小众豪侈品”的消费矩阵形成。此外，在建的新世界太子湾 K11 项目、引入太古商业、北京华联高端百货 SKP 项目等多项拟进高端商业项目释放出深圳作为国际消费中心城市影响力的信号。

引领年轻消费面貌：潮定位、新态度、强圈层，渗透商业年轻化的三板斧

1、以潮流思维做年轻人生意：为了应对年轻消费群体的崛起，众多商业地产商从新增商业、存量改造方面以更多元的潮流和创新内容加强商业年轻力渗透。

2、以精致小众运动对话 Z 世代：在工作生活的压抑冲击下，与户外自然要素结合的生活方式成为年轻人释放自我态度的新出口。在深圳，也爆发了一系列的新兴运动体验业态如飞盘、腰旗、滑板、滑雪、冲浪等。

3、以社群运营收割话题流量：商场方面，以后海汇为代表，其以深圳首个青年学问社区的理念落地，刚出道就以“社群运营”崭露头角并持续发力。品牌方面，如Lululemon、Salomon、昂跑等品牌，利用运动的线下体验特殊性，利用社群活动可线下、可本土、可话题、可流量多重宣传优势，开展各类社群活动。

消费态度回归本心：不再迷恋物质填充和名牌追求，回归商品的自我价值倾诉和解读

疫情恢复后，消费变化的趋势呈现出一个事实，就是“新消费更动脑，更走心”。RET 研究发现了以下四个关键变化：1、消费个体更加回归内心； 2、安全健康持续的内涵成为追求；3、不仅重视颜值，也要看内在；4、性能第一，“平替”第二。

活动运营热衷学问牌：扭转学问依附性、应激性和刺激性，城市学问品牌塑造需找抓手

深圳 2022 年学问活动占商场运营活动（除品牌快闪外）超过半成。活动举办时间潮汐性明显，暑期七月和国庆黄金周是举办活动的高峰时段。在国庆期间来自，上海和英国的两大热门学问体验 IP《不眠之夜》和《玩味探险家》，首登华南站万象城。日本品牌书店-茑屋书店华南首家入驻中洲湾 C Future City。但从整体活动特点来看，学问活动呈现较强的业态依附性、节日应激性和外来刺激性，而如何培育出有持久影响力的城市学问品牌仍需找准深圳学问的特色抓手。

三、多赛道促进消费的2023年深圳商业之路

逐鹿社商：突破空间半径的配套关系，社群概念带动社商新玩法

我国社区商业快速发展，开发商们早已瞄准社区商业这片蓝海市场其在项目打造上更立足客群特色，塑造有标签辨识度的新型社区商业。例如，前海印里强调在闹市中找寻庭院式慢生活，云城万科里立足年轻商务构建年轻社交圈，光明N次方公园则围绕生活社交打造创意社区mall。

科技同行：新能源成商场标配，元宇宙入口已开启

1、 伴随汽车从家庭资产类产品转变为生活方式类商品，催生了新能源车品牌进入购物中心的意愿。利用购物中心作为优质的线下流量入口，能更具针对性地捕捉到新能源汽车空间的目标客群，推动未来新能源汽车深化市场拓展。

2、 在“商业+科技” 成为购物中心的发展趋势下，以元宇宙切入，重构商业经营活动的底层三元素——消费者、内容、空间的连结关系。尽管当下元宇宙仍是一种符号标识，技术和玩法尚在试鲜阶段，但随着从业者和创业生态的影响力不断释放，虚拟世界与物理世界无缝相融指日可待。

健康首位：树立集体健康共识，个人健康主权发声

2021 年深圳居民健康素养水平达 45.98%，超过全国 25.40%平均水平。市民健康观念逐年加强，健康消费同步增长。深圳市体育消费总规模为 617.48 亿元，人均体育消费为3492.21 元，同比增长 9.9%，为全国前列。新冠疫情加速消费者的健康意识觉醒，消费者对健康关注和实践呈现出长期主义，随着防疫优化后，生产生活秩序恢复正常，将对健康业态产生新需求， “健康+”的多元组合将创造更多可能性。

旅游高光：供需两侧活力释放，文商旅复苏拐点已至

2020年至2022年，旅游受损严重，新十条防控优化政策落地后，积压三年的境内外出游需求开始释放，旅游复苏按下“加速键”。同时，深圳密集出台文旅消费恢复措施。此外，尽管今年股票市场整体大幅回落，酒店餐饮旅游业展现超强活力和韧性，逆势大涨，涨幅超过100%，成为大盘涨幅第一板块。酒店餐饮服务将受防疫政策优化落地推进和线下消费复苏，持续优化提振。

枢纽经济：枢纽商业全速推进，城市客厅持续升级

2022年深圳全市投用/在建/规划共6座大型枢纽，已建成21条轨道达到530公里运营总里程，总计308亿轨道和铁路建设投资额。从交通枢纽到经济枢纽，其是增加城市空间容量的关键切入点，也是建设全国枢纽中心的必然路径，更是打造交流和资源共享的机遇平台。纵观深圳枢纽经济的快速发展，将带动枢纽商业向一体化和智慧化推进。

结语——信心助推新释能

回顾2022：在这多事之年，深圳商业市场稳健蓄力，市场活动参与者以变应变，城市商圈细分程度不断加强，板块个性特色彰显，面对这一年的经济波动压力，深圳秉持国际消费中心城市的强劲活力和影响力稳步向前。

蓄力2022：尽管“谨慎求稳”成为市场参与者的行动方针，在消费预期收缩，储蓄大于消费的心态转变的下，深圳豪侈品和零售业韧劲依旧。本土品牌挖细分、求转型，力争品牌发展力。同时，应对深圳年轻化趋势，商户抓住年轻客群消费心智，力寻共情。

释能2023：在防控调整及扩内需战略等利好推动下，被抑制了三年的消费潜力正在释放。展望2023，在圈层化、精细化和健康化的商业演变下，社区商业、科技融合、健康业态、文商旅业以及枢纽商业可立足“深式” 特色土壤，培育出新消费动能。

2023年，深圳商业市场将信心重见！